PREGUNTAS FRECUENTES

1.- ¿Cuál es la función del administrador del edificio o condominio?

El Administrador tiene las siguientes funciones:

Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su mantenimiento, limpieza, y preservación.
Cobrar las cuotas de los gastos comunes.
Cuidar que los pagos de los servicios comunes estén al día.
Llevar las cuentas de la administración y/o los libros contables cuando estos sean exigibles por ley.
Realizar, previo aviso, visitas periódicas a las secciones de propiedad exclusiva, con el objeto de verificar que no se realicen acciones contrarias a las establecidas en el Reglamento Interno o que afecten los servicios comunes.
Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la Junta de Propietarios, para su aprobación.
Llevar los libros de actas al día, asumiendo las funciones de Secretario de la Junta.
Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer todas las funciones que la Junta o el Reglamento Interno le asignen.
Las demás que establezca el Reglamento Interno.

2. ¿Quién designa al administrador?

Toda edificación sujeta a la Ley 27157, deberá contar con un Administrador General, quien velará por el adecuado funcionamiento y conservación de los bienes y servicios comunes. La designación será efectuada por la Junta de Propietarios y podrá recaer en:

El presidente de la Junta.
Cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva, propietario o no.
Cualquier persona natural o jurídica especialmente contratada para tal función.

Artículo 151 del reglamento de Ley D.S. 035-2006-Vivienda

3. ¿Tendremos comunicación constante con la administración?

La empresa tiene comunicación constante con los propietarios vía estado de cuenta mensual, comunicados, teléfono directo a la administradora o al departamento de atención al cliente, por Internet o directamente con la gerencia de la empresa.

4. ¿Cuándo debe rendir cuenta el administrador de su manejo administrativo?

Una de las obligaciones más importantes en la administración de propiedades es la rendición de cuentas por parte del administrador. Pueden ser requeridas en los plazos y formas estipulados en el reglamento de copropiedad o en el acta de asamblea que se le designo y, además, puede ser solicitada por la asamblea de propietarios o la Junta Directiva.

5. ¿Cuáles son los Derechos de los Propietarios?

Son derechos de los propietarios, los siguientes:

Ejercer dominio sobre su sección de propiedad exclusiva.
Vender, hipotecar, arrendar, y en general, practicar cualquier acto de disposición o gravamen de su sección de propiedad exclusiva. Los propietarios deberá poner en conocimiento de la Junta de Propietarios la realización de cualquiera de estas operaciones dentro de los treinta (30) días siguientes a su realización, siempre y cuando las mismas impliquen ceder el uso de la sección a una persona distinta o determinen la extinción del derecho de propiedad por transferencia del dominio.
Usar los bienes y servicios comunes sin más limitaciones que su uso legítimo por los demás propietarios. La Junta de Propietarios podrá acordar, respecto de los propietarios que hayan sido declarados inhábiles la suspensión en el acceso y goce del derecho de uso de determinados bienes y servicios comunes no esenciales.
Formar parte de la Junta de Propietarios, votar, elegir y ser elegido dentro de ella. El ejercicio del derecho al voto sólo puede ser suspendido en los casos de inhabilitación de los propietarios.
Recurrir ante la Junta de Propietarios para que actúe en relación con las acciones de otros propietarios o poseedores, cuando éstas resulten perjudiciales a sus intereses o a los de la UNIDAD INMOBILIARIA en general.
Edificar, modificar, ampliar, remodelar o alterar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su sección, siempre y cuando no se contravengan las normas legales vigentes o las normas especiales que, sobre el particular, se establezcan en el presente Reglamento, no se perjudique las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y no se afecten los derechos de los demás propietarios o de terceros*.

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En el caso de obras que alteren la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta o de la UNIDAD

INMOBILIARIA, será necesario, sin perjuicio de cumplir con las reglas generales previstas en el párrafo precedente, que el propietario obtenga

previamente la aprobación de la Junta de Propietarios, a la cual deberá proporcionar toda la información y documentación necesaria para tomar una

decisión adecuada.

6. ¿Cuáles son la Obligaciones de los Propietarios?

Son obligaciones de los propietarios, las siguientes:

Destinar su sección de propiedad exclusiva al uso indicado en el presente reglamento.
Contribuir oportunamente, en el porcentaje que corresponda a su sección, a cubrir los gastos que demande el pago de los servicios comunes, la conservación y mantenimiento de las áreas y los bienes de dominio común, y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. Esta obligación se mantendrá vigente aún cuando el propietario o los propietarios decidan no formar parte de la Junta de Propietarios, no ocupe o no use su sección.
Acatar las disposiciones y resoluciones que adopten la Junta de Propietarios.
No ejecutar obra o instalación alguna que transgreda alguna de las limitaciones previstas en anteriormente o que no cuente con la aprobación previa de la Junta de Propietarios, en los casos en que ella es necesaria según lo previsto por el mismo inciso antes señalado.
No afectar la seguridad o salubridad de la UNIDAD INMOBILIARIA; no perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los demás propietarios y vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres.
Efectuar las reparaciones de su respectiva sección de propiedad exclusiva y asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las demás unidades, o a las áreas o los bienes de dominio común, sea por acción, omisión o negligencia.
Hacer constar en el contrato de arrendamiento u otro por el que otorgue la posesión inmediata a terceros, los derechos y obligaciones que corresponden al arrendatario o poseedor inmediato y el sometimiento expreso de éste a las normas del reglamento. El incumplimiento de esta obligación sólo generará responsabilidad para el propietario mas no afectará en lo absoluto a la obligatoriedad del presente Reglamento respecto de quien asuma la posesión inmediata.
Cumplir con todas y cada una de sus obligaciones aun cuando su sección se encuentre o permanezca desocupada, cualquiera que sea el tiempo de desocupación.
(Previo acuerdo, otras limitaciones especiales en aspectos que, por su naturaleza, puedan afectar la seguridad, tranquilidad o el uso de la edificación en su conjunto, tales como prohibir la crianza de animales domésticos; condiciones especiales para conservar sustancias explosivas o inflamables si éstas fueran autorizadas; tener maquinarias o artefactos que generen ruidos; etc.).

7. ¿Cuál es el rol de la Junta Directiva?

Las facultades y responsabilidades de la Directiva, en caso de establecerse, son:

Ejercer la administración de las áreas, los bienes y los servicios comunes, velando por su correcto uso y disfrute por parte de todos los propietarios y poseedores de las secciones exclusivas.
Seleccionar, contratar y supervisar a las empresas o personas necesarias para el mantenimiento, conservación o atención de las áreas, los bienes y servicios comunes.
Aprobar y supervisar las cuentas de los gastos comunes.
Seleccionar, contratar y supervisar al administrador o a los administradores de la edificación, según sea el caso.
Imponer sanciones a los propietarios o poseedores que infrinjan el Reglamento Interno.
Velar por la correcta aplicación de las normas, disposiciones del Reglamento Interno o acuerdos de la Junta, que rijan la edificación.
Dar cuenta de su gestión a la Junta de Propietarios, cuando menos una vez por año, o cuando ésta se lo solicite.
Ejercer todas aquellas funciones que le sean delegadas o encargadas por el Reglamento, la Junta de Propietarios o las normas vigentes.
Delegar en la administración, a su vez, las responsabilidades y funciones que estime conveniente, si no las ejerciera directamente.

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Estas funciones se comparten con el Presidente de la Junta de propietarios, si se constituye una Directiva. En caso contrario, todas ellas son

asumidas exclusivamente por el Presidente de la Junta.

8. Al tomar un edificio ¿Cómo determinarían el presupuesto?

Cuando se trata de un edificio antiguo, se les solicita las facturas de agua y luz, planillas del personal, contrato con ascensores y otros del último mes, a fin de asesorarlos y determinar un presupuesto justo y transparente. Si se tratara de un edificio nuevo (sin antecedentes de costos), estimamos los gastos de acuerdo a la experiencia en edificios similares de la zona y se verifica dicho presupuesto a los 90 días de operatividad, donde se puede detectar qué partidas económicas de gastos fijos están por encima o por debajo de lo presupuestado.

9. ¿Quienes elaboran el presupuesto mensual?

Las Juntas de Propietarios son las encargadas, pero la empresa administradora las puede asesorar o incluso, dada su experiencia, asumir la tarea.

10. ¿Cómo se debe cobrar la cuota de mantenimiento?

La cuota de mantenimiento debe ser cobrada de acuerdo al porcentaje de área común que determina el inicialmente el constructor para gastos comunes y mejoras, en el Reglamento que inscribe en los Registros Públicos de Lima, donde el se deberá llevar por dos criterios área ocupada o área techada. Ahora este Reglamento puede ser corregido con una mayoría calificada de 2/3 de los propietarios a favor de la moción.

Si no tenemos adecuado el Reglamento a la nueva Ley 27157 de la Propiedad Común ni tampoco inscrito al Presidente en los RR.PP.de Lima que debemos hacer y cuales son nuestras limitaciones por entonces.

Todo edificio construido antes de la Ley 27157 de fecha Julio de 1,999 deberá adecuar su Reglamento a la nueva Ley y al mismo tiempo inscribir su Directiva en los RR.PP de Lima. El construido después de la Ley solo debe inscribir su Directiva.

Hoy sin ese requisito no se puede demandar judicialmente a los morosos, no se puede abrir la cuenta bancaria jurídica para la Junta, no se puede reclamar a empresas de servicios, ni tampoco obtener el RUC para sacar el Libro de Planillas del personal vinculado con la Junta de Propietarios. No es posible defenderse en una demanda contra la Junta. El procedimiento para adecuar el Reglamento y/o inscribir la Directiva es contratar los servicios de un profesional (abogado) para que efectúe toda la gestión.

11. ¿Cuáles son los honorarios de la empresa administradora?

Los honorarios de H&M Administración General de Propiedades podrán variar de acuerdo a la situación real de cada edificio o condominio. Solicite ahora una visita para poder conocer más acerca de nuestros servicios.